一个店能不能开，不是看人多少

同样一个铺子，外行和内行看出来的是两个东西。

外行看到的是：门口人挺多，商场挺热闹，品牌方挺热情，测算表挺好看。四个“挺”，然后就开始算自己能赚多少。

内行看到的是五个问题，一个一个问过去。哪个问题答不上来，哪个问题就是坑。

这五个问题，分别是：生意从哪来？店开得出来吗？最低卖多少不亏？合同写的是不是算账时说的？出了事谁兜着？

一个一个说。

第一个问题：生意从哪来

人流是个线索，但线索和结论之间隔着一条转化链：路过的人里，有多少是你的客人？有多少看得见你的门头？有多少愿意走进来？走进来的人里，有多少真的掏钱？

这条链每一环都在漏人。人很多但都在赶路的铺子见过吧？人很多但都是大爷大妈、跟你业态不搭的见过吧？人很多但店在扶梯背面的，也见过吧。

所以真正要问的是：主客群是谁、一天多少单、每单多少钱、工作日和周末差多少、淡季怎么办、对面那家同类店分走多少。这些问题答不上来，所谓销售，就只是个假设。

第二个问题：店开得出来吗

这是签约前最容易被跳过的一步，也是事后翻车最多的一步。

水不够、电不够、排烟做不了、消防卡住、外机没地方放、招牌不给装——这些事任何一件卡住，轻则延期加钱，重则店直接开不出来。

这一步问的是“可落地”：这个铺子能不能装成你要的店？要花多少钱？谁负责？多久弄完？弄不成怎么办？

记住一条：口头承诺不算数，要看落在纸上的证据。

第三个问题：最低卖多少不亏

大多数人看店先问“能赚多少”，其实该先问“最低卖多少才不亏”。

这个数叫保本点：租金、人工、水电这些固定开销，除以毛利率，就是每个月必须卖到的数。卖不到，天天在亏；刚卖到，白忙一场。

租金便宜不等于安全。便宜的位置往往便宜得有理由——客流弱、看不见、工程难、证照难。贵的位置也不一定不能做，只要生意足够撑得住。

判断的锚点永远是保本线，不是租金高低。保本点比估计的营业额还高，这个项目就该停了。

第四个问题：合同写的是不是算账时说的

很多项目测算的时候好看，开业以后变样，原因就一个：算账的条件，和合同里写的条件，不是一回事。

租金是固定的还是按营业额提的？物业费、推广费、公摊算进去没有？免租期从哪天起算？租金第几年涨？押金压了多少现金？

每发现一处对不上，前面算的利润就得重算一遍。合同条件和测算条件对不上的项目，别谈感情，先谈数字。

第五个问题：出了事谁兜着

风险审核不是列一堆“可能有风险”就完了。每一条风险都要落到三件事上：有没有证据？谁负责解决？什么时候解决完？

落不到这三件事上的风险，不是风险，是定时炸弹。

五个问题问完，答案通常不在“开”和“不开”里

五个维度都过完，结论往往有四档：证据齐、风险控得住，通过；大方向成立但有几个条件没落实，有条件通过；资料不够，暂缓；核心条件不成立，不通过。

用得最多的是“暂缓”。很多店不是不能做，是不能现在签。

销售和收益都成立，但工程没落定，那就等工程确认再签；销售口径说不清、租金没锁，那就等对方把话说明白。资料不够的时候说“再等等”，不叫胆小，叫专业。

这套看法说穿了很简单：把“感觉这店行”拆成五个问题，一个一个找证据。

每个维度展开都是一整条逻辑链，后面会逐条写。想先拿一份签约前的自查清单，可以看上一篇：《加盟开店前，先别急着交钱》。