铺子是跑出来的，不是算出来的

上一批文章讲了怎么算账：估销售额、算三本账。有读者问我：道理都懂，可这些数字我从哪来？

答案不体面，但实在：腿着去。

测算表上的每一个数字，最后都要在现场找到实物。说门口有一千人经过——哪个方向来的？几点最多？说这铺子六十平——是建筑面积还是你能摆货架的面积？说生意能做——电够不够，水往哪排，烟从哪出？

这些问题的答案，全在铺子里。这一篇，就带你把看铺这一天过一遍。

早上去，中午去，晚上再去

看铺最忌讳的事，是只在一个时间点去一趟，看完回家就按那一次的印象做决定。

人流是个活的东西。工作日早上八点的地铁站口，人像开了闸；同一个口子，下午三点能打苍蝇。周末的社区街和周中的社区街，是两条街。

所以一个认真的看铺，至少去三次：工作日一次，周末一次，最好加一个晚高峰。每次都站在门口，数。

数什么？**分方向数，分时段数，数目标客人。**从东边来的和从西边来的，对你意义不同——你的门头朝向决定了你只能截住一边。路过的一千个人里，有多少会注意到你的店，这才是你真正的客流基数。再看看对面那家跟你差不多的店，什么时段有人排队、什么时段冷清，你就能估出自己的曲线长什么样。

手机拍下来，按时间存好。这些照片和数字，就是你后面算销售额的底气。

卷尺和眼睛：把铺子量一遍

到了铺子里面，别光听中介报面积。**面积有三种：本子上写的、墙里头量的、你真正能用的。**柱子、台阶、过道、设备间，都要从“你的”面积里扣掉。

几个特别容易踩坑的地方：

层高。图纸上六米的层高很漂亮，但别忘了底下有梁——装吊顶之后还剩多少，够不够装排烟管、挂招牌，现场抬头一看就知道。

形状。八十平的长条形铺子，可能不如五十平的方铺子好用。面积够但形状不对，是常见陷阱。

后场。客人看不见的地方，才是运营的命根子：货往哪堆、员工在哪换衣服、设备放哪。很多店不是死在生意上，是死在十平米的后场没有着落。

带个卷尺，亲自量。量完拍照，画个草图，五分钟的事，能省后面几十万的学费。

站在马路对面，看你的门头

这一步有点滑稽，但必须做：走到马路对面，回头看看这个铺子。

看得见吗？

门头位置能不能挂招牌？物业让不让挂？多大？前面有没有树挡着？有没有比你更抢眼的广告牌？店门口是不是正对着人流走的方向，还是藏在拐角、扶梯背面？

再走两步试试：客人要到你的店，是不是要过一条没有红绿灯的大马路？是不是要先钻过一个收费站？商场的话，从扶梯下来，第一眼能看到你的招牌吗？

见过太多铺子，位置不差，就是“看不见”——客人从门口过了三回，不知道那儿有个店。这种损失，测算表上不会写，现场一眼就能看到。

蹲下来看水，抬头看电

这一段是给做餐饮、茶饮这些“重操作”业态的朋友的，也是翻车率最高的一段。

水电这些东西，中介永远说“都有的有的”。别信口头的，自己看：

水。找到水表和进水管，看看管子多粗。做餐饮要看排水——地漏在哪？排污口离你多远？需不需要隔油池？楼下是什么业态？要是楼下是精密仪器或者住的有人，漏水就是大事。

电。找到配电箱，看现有容量多少。你的设备——制冰机、烤箱、空调、冷柜——加起来要多少电？不够的话能不能增容？增容谁出钱？这些问题，每一个都直接连着钱和工期。

烟。这是餐饮的生死线。这栋楼有没有排烟井？排烟路径怎么走？往哪儿排？楼下或者隔壁有没有住户、学校、医院——有他们在，噪音和油烟的投诉就够你喝一壶。

空调外机放哪？物业批不批？距离太远的话管子怎么走？

**这些事，每一件都可能在签约之后变成“做不了”。**到那时候，定金在别人手里，房租照付，店开不出来。

消防和证照：决定你哪天能开门

现场还要找到几样东西：消防通道在哪、喷淋和烟感装没装、安全出口几个。你这个业态需不需要二次消防改造？谁负责改？周期多久？

还有证照：你这个业态在这个地址能不能办下执照？餐饮的食品经营许可对现场有什么要求？别笑，真有铺子因为“这个楼里注册不了餐饮”而黄掉的。

这些信息问三方：物业、消防、已入驻的隔壁店主。隔壁店主是最诚实的信息源——他既不赚你的房租，也刚把这个楼里的坑都踩过一遍。跟他聊二十分钟，比听中介讲两小时有用。

把“谁出钱、谁负责”问死

看完这些硬条件，最后一件事，也是最容易被含糊过去的一件：如果需要改造——增容、排烟、防水、隔油——谁施工？谁出钱？多久弄完？弄不完怎么办？

答案必须落到三个地方：纸面上、金额上、日期上。“物业说应该没问题”不是答案，“增加的费用进不进投资额”才是答案。凡是写着“需确认”但没有责任人的事项，都当成还没解决。

免租期也要对着施工周期算：免租三个月，装修加审批要四个月，那你还没开业就先交了一个月房租。

看完之后，铺子会给你一个答案

一整天跑下来，这个铺子的工程结论通常会自己浮出来：

条件齐、责任清——可以往下走，进入算账和谈合同。条件能改，但费用和工期要锁定——可以谈，但白纸黑字落实了才能签。关键信息没问清——别急着做决定，补了课再说。硬条件根本做不了——恭喜你，花一天时间躲过了几十万。

**算账决定这个店赚不赚钱，现场决定这个店开不开得出来。**两件事都得成立，店才成立。

而现场这件事，没有任何表格能替你完成。铺子不会说话，但它会把答案写在水电表上、写在马路对面、写在隔壁店主的叹气里——就看你跑不跑。