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开店自查清单（收藏版）
五十个问题、三本账、六件事。看中一个铺子之后、交定金之前，把这份单子从头过一遍。
这些年找我看铺子的人不少。有人把合同拍给我，有人把测算表发过来，话都差不多：你给个准话，这店能不能开。
我的回答一直没变。先别问我，先问你自己，手里那份单子填完了没有。
没有单子的人，多半是凭印象在判断。位置看着热闹，房租谈下来两千，心就顺了，工程上那点含糊也懒得再追。等到开业卡在消防或者排烟上，才发现当初不是没看见，是没地方把它记下来。
怎么用
五十个问题，分五组。每个问题只标三种状态。
有证据，是指你手上有照片、有数据、有书面报价、有物业回函。待确认，是指你听人说过，纸面上没有。高风险，是指你答不上来，或者答案明显不利。
全部标完再看结论。高风险超过三个，先不要交定金。工程、证照、合同这三组里只要有一项答不上来，也别急。
空白也是答案。空的地方越多，越说明现在不能签。
机会和位置
- 这个点位的主要客群是谁？
- 顾客为什么会在这里买，而不是路过？
- 这个位置是专程来的，还是顺路经过的？
- 站在门口三十米外，看不看得见门头？
- 从主入口走过来，顺不顺路？
- 门口有没有台阶、围挡、闸机、绕行这类进入障碍？
- 这个商圈是在往上走，还是已经过了最好的时候？
- 这个点属于商业、社区、办公、学校、医院还是交通枢纽？
- 周边两百米内，有哪些稳定客源？
- 这里的人是全天都来，还是只集中在某几个小时？
客群和销售
- 预计的日订单数是怎么来的？
- 客单价按什么证据估出来？
- 销售额是含税、净销售，还是平台 GMV？
- 到店、外卖、团购、私域这些渠道，拆开了没有？
- 工作日和周末的差异，测过没有？
- 淡旺季考虑进去没有？
- 竞品会分走多少客流？
- 保守情景下的销售额是多少？
- 基准情景是多少？
- 如果只有乐观情景能赚钱，这个项目还做不做？
工程和证照
- 用水点位够不够？
- 排水和排污能不能做？
- 电容量够不够，需不需要增容？
- 需不需要燃气，能不能接？
- 需不需要排烟，排烟路径批不批得下来？
- 消防条件满不满足？
- 外机有没有地方放，噪音受不受限？
- 招牌能不能装，尺寸和审批有没有限制？
- 有没有需要前置审批的特殊证照？
- 工程改造的费用由谁承担？
租金和收益
- 租金是固定租金、扣点、保底，还是组合？
- 计租面积和实际使用面积对得上吗？
- 物业费、推广费、公摊、水电差价，算进去了没有？
- 免租期只覆盖装修，还是也覆盖开业以后？
- 租金递增从第几年开始？
- 押金和保证金占掉多少现金？
- 初始投资里，装修、设备、首批货、开办费都齐了吗？
- 每个月的固定开销是多少？
- 保本销售是多少？
- 回收期短不短于合同的安全期？
风险和决策
- 销售预测和收益试算是同一个版本吗？
- 商务条件有没有书面确认？
- 合同条款和测算条件对得上吗？
- 最大的三个风险是什么？
- 每个风险有没有责任人？
- 每个风险有没有费用预算？
- 每个风险有没有确认或解决的时间？
- 关键条件关不掉的时候，退得出来吗？
- 开业以后，用哪个指标来验证预测准不准？
- 现在的结论是通过、有条件通过、暂缓，还是不通过？
三本账速查
看测算表的时候，三本账要轮流过一遍，缺一本都不行。
利润账看每个月剩多少。月销售额乘毛利率，减掉固定开销，再减掉装修和设备的折旧。物业费、推广费、平台抽成、系统年费这些小钱最容易漏，漏一项，利润就换了一副样子。
保本账看最低卖多少才不亏。固定开销除以毛利率，得出来的就是那条线。这条线必须压在正常销售下面。压不住的项目，从第一天起就在往里贴。
现金账看钱够不够撑到生意变好。押金、首批货、装修设备，这些钱是一次性垫出去的。回收期要比租期短，短不了，就是在给房东打工。
三本账跑完，再拿保守情景重算一遍。只有乐观算法才赚钱的项目，标高风险，不能直接通过。
六件事核验
五十个问题过完，把答案收成六句话。
- 信息对得上。现场量出来的面积、租赁合同里的面积、测算表里的面积，说的是同一个铺子。
- 销售站得住。谁买、为什么买、什么时段来，保守和乐观两头都拿得出证据。
- 工程落得地。水电容量、排烟路径、消防改造、外机位置、招牌审批，一项一项写在纸上。
- 账算得平。保本线压在基准销售下面，回收期短于合同的安全期。
- 条件锁得死。租金、免租、递增、押金、费用承担，都是确认过的版本，不给口头承诺留位置。
- 风险有出口。每一件没定的事，都有人、有钱、有时间、有标准。
这六件是相乘的关系。哪一件是零，结果就是零。
结论只有四档
材料合上之后，答案一般落在四档里。
通过。每一项都成立，每一件风险都关掉了，可以往签约走。真实项目里一次把事问死的不多，碰上一个算运气。
有条件通过。主体成立，但还有几件事没关。这一档最容易用坏，要害在条件得写实：谁去关、花多少钱、什么时候关完、做到什么程度算完。写不出这几样的，只能算先签了再说。
暂缓。资料不够、条件没锁、工程没弄清，该做的是去补，补完再拿出来看。四档里用得最多的就是这一档。
不通过。核心条件做不了，或者某件风险关不掉。早点停下来，损失的只是几天时间。
这份清单不保证你赚到钱，也不替你做判断。它只保证一件事：签字那天，你清楚自己押上去的是什么，也清楚还有哪几条没答上来。
文中没有出现任何真实品牌、门店和项目。